Об ипотеке простыми словами. Виды ипотеки и их отличия. Кредиты для молодых семей и документы для оформления ипотеки. Пример покупки квартиры в кредит. Плюсы и минусы ипотечного кредитования. Советы для выбора оптимальных и выгодных условий.
О собственном жилье мечтают многие, но сразу оплатить полную стоимость квартиры может позволить себе далеко не каждый. Основной массе желающих остаётся два варианта: ждать и копить деньги либо воспользоваться ипотекой. И очевидно, что второй вариант является гораздо более привлекательным.
Содержание статьи:
- Что такое ипотека простыми словами
- Особенности ипотеки
- Отличия ипотеки
- Виды ипотеки и их суть
- а) Стандартная ипотека
- б) Социальная ипотека
- в) Военная ипотека
- Ипотечное кредитование молодых семей
- Как выбрать ипотеку
- Как получить ипотеку и кому её нужно брать
- Что нужно для получения ипотеки — основные документы
- Как происходит заключение сделки по ипотеке
- Обслуживание и закрытие ипотеки
- Стоит ли брать ипотеку? За и против
- Что будет, если не платить ипотеку
- FAQ (Часто задаваемые вопросы)
- Помощь и советы
- Вместо вывода
Ипотека — распространённая услуга и если подходить к заключению ипотечного договора с умом, можно быстро получить желаемое с минимальными рисками.
Что такое ипотека (для чайников) простыми словами
Если пользоваться определением Википедии, то ипотекой называется одна из форм залога, при которой заёмщик владеет и пользуется закладываемым недвижимым имуществом, в то время как кредитор имеет возможность продать это самое имущество для компенсации своих затрат, если должник перестаёт платить.
И по сути, здесь всё верно.
Ипотека — это действительно залог недвижимого имущества, при котором должник является его полным владельцем, но только до тех пор, пока он исправно платит кредитору по процентам.
Если выразить этот процесс простыми словами, то ипотека действует следующим образом: сначала подписывается договор ипотечного залога, человек получает деньги на покупку недвижимости и приобретает её, после чего ежемесячно выплачивает кредитору его процент (точная сумма заранее указывается в договоре). Сам объект недвижимости, который отдаётся в залог, попадает под ипотеку.
Впрочем, далеко не всегда залогом становится именно приобретаемое имущество. Им может выступать и другая личная собственность заёмщика, а именно:
- Квартира;
- Частный дом;
- Дача;
- Земельный участок;
- Прочие объекты движимого и недвижимого имущества.
Особенности ипотеки
В целом сам принцип уже известен: заёмщик полностью владеет залоговой недвижимостью, но только до тех пор, пока исправно платит деньги по ипотеке и соблюдает все пункты договора. Если клиент нарушает контракт (перестав платить или каким-либо иным способом), банк получает все права на заложенную недвижимость и может реализовать её, окупая свои затраты. В чём заключается выгода от такой деятельности для самих банков? Если заёмщик исправно платит, банк получает солидный навар с процентов. Не остаётся он внакладе, и если придётся отчуждать имущество. Недвижимость в крупных городах со временем только растёт в цене, поэтому убытки финансовых организаций окупаются с лихвой.
Отличия ипотеки
От других форм кредитования, ипотека отличается следующими признаками:
- Её деятельность регулируется отдельными федеральными законами;
- Ипотека имеет строго целевой характер (если кредит оформлен на квартиру, его нельзя потратить деньги на покупку предметов роскоши, путешествия или другие вещи);
- Кредитование рассчитано на длительные сроки (от 7–10 до 50 лет);
- Проценты по ставке являются более низкими по сравнению с обычными кредитами.
В принципе на Западе ипотека может оформляться на что угодно (учёба, покупка бизнес-инфраструктуры и т. д.), но в России она в 95% случаев связана именно с покупкой жилья. Предложений от банков по другим программам ипотечного кредитования практически нет.
Виды ипотеки и их суть
Всего, можно выделить четыре крупных категории кредитов на жилье:
- Стандартная ипотека;
- Социальные программы;
- Жилищное кредитование по специальной программе «Молодая семья»;
- Военная ипотека.
Стандартная ипотека
Сегодня банки предлагают множество программ кредитования на покупку жилья.
Чаще всего они делятся на такие направления:
- Покупка жилья на вторичном рынке
Отличается более или менее выгодной процентной ставкой, относительно небольшими сроками оформления и не слишком строгими условиями.
- Приобретение квартиры в строящемся доме
Имеет довольно высокую процентную ставку, однако, само жильё оценивается ниже, поэтому и конечная переплата по процентам меньше. Ещё одни важный момент — для заключения сделки банк должен одобрить застройщика.
- Приобретение земельного участка
Можно купить участок и построить частный дом, но до погашения ипотеки эта недвижимость будет является залогом и в случае нарушения условий договора, переходит в собственность банка.
- Ипотека на строительство дома
Если у человека уже есть участок, но нет денег на строительство, также можно прибегнуть к ипотеке. В этом случае человек получает ссуду в банке по ипотечной программе, оставляя в залог участок и возводимое жилье.
Социальная ипотека
Вид ипотеки, рассчитанный прежде всего на социально незащищённую часть населения, которая числится в очереди на получение жилья. К таковым относятся:
- Многодетные молодые семьи (от двух детей и более);
- Выдающиеся деятели спорта и культуры;
- Ветераны;
- Научные работники государственных учреждений;
- Сотрудники оборонно-промышленного комплекса.
Социальной ипотека называется потому, что в данном случае государство выступает своего рода гарантом выполнения обязательств перед банком и осуществляет финансовую поддержку заёмщиков. Социальный заём может субсидироваться несколькими способами:
- Продажа государственного жилья по заниженной цене;
- Компенсации по самим кредитным платежам;
- Предоставление субсидии на часть суммы залога.
Решение о том, какая именно форма социальной ипотеки будет использована в том или ином регионе, принимают местные власти.
Военная ипотека
Здесь всё ясно из самого названия. Эта ипотечная программа распространяется на военнослужащих-контрактников, которые хотят приобрести собственную недвижимость. Работает она следующим образом: при заключении договора на имя человека открывается персональный счёт, который пополняется денежными суммами от государства в течение всего срока службы. По завершении срока военного контракта, накопленные средства можно использовать для приобретения квартиры в ипотеку.
Ипотечное кредитование молодых семей
Что представляет собой данный вид ипотеки? В России это фактически то же, что социальная ипотека, однако, целевой аудиторией в данном случае являются молодые семьи (возраст молодожёнов — до 35 лет). Нужно отметить, что никаких особых льгот этот вид ипотеки не предполагает. Преимущество перед обычными программами заключается только в предоставлении некоторых государственных субсидий, а также расширенных возможностях по использованию материнского капитала.
Как выбрать ипотеку
Многие полагают, что выгодные ипотеки отличаются от невыгодных только процентной ставкой. Но на самом деле это очень поверхностный подход. Многие банки заманивают привлекательными процентами, но вместе с ними нагружают заёмщика и множеством дополнительных комиссий. На первый взгляд, их сумма может показаться незначительной, но учитывая сроки кредитования, общая переплата будет весьма солидной. Поэтому поиск низкой процентной ставки далеко не всегда является самым выгодным решением. Помимо процентов, при выборе ипотечной программы правильно будет обратить внимание и на такие факторы:
- Сумма кредита. Чем больше размер кредита, тем сильнее рискует и сам банк. Поэтому для гарантирования возврата займа кроме самого залогового имущества он также может потребовать предоставить поручителей. Также нужны будут оценка недвижимости и её страхование.
- Первый взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма займа, а значит и переплачивать банку нужно меньше. Многие банки сегодня вообще активно продвигают ипотечные программы без первоначального взноса, но это на самом деле хитрый способ надуть клиента. Общая стоимость кредита в этом случае гораздо выше, чем при стандартной ипотеке с 10–20% первоначального взноса.
- Предлагаемые сроки кредитования. Длительность погашения займа влияет на график платежей и их ежемесячную сумму. При больших сроках выплаты сумма месячного платежа обычно невысокая, но общая переплата выше. Здесь важно выбрать оптимальный баланс между сроком кредита и размером выплат.
- Валюта кредита. Ипотечные кредиты доступны не только в рублях, но и в евро или долларах — валютная ипотека. В стабильные времена более выгодными являются кредиты в иностранной валюте. Однако различные кризисы (как внутригосударственные, так и глобальные) рождают высокое колебание курсов валют. А это всегда риск для заёмщика. Ведь если он получает доход в рублях, которые вдруг резко упали в цене по отношению к валюте, средств на её покупку может не хватить. Поэтому финансисты единодушно советуют занимать в той денежной единице, в которой поступает заработок.
- Специальные предложения. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на специальные льготные условия. Этой возможностью не стоит пренебрегать.
- Условия расторжения договора. Как всегда, самым важным является то, что написано мелким шрифтом в конце контракта. Перед тем как ввязаться в ипотеку, крайне желательно заранее выяснить, при каких условиях осуществляется расторжение договора и какие возможности здесь имеет каждая из сторон.
Когда основные моменты учтены можно приступать к окончательным подсчётам и принимать решение.
Как получить ипотеку и кому её нужно брать
Получение займа в банке — дело непростое и даже если это ипотечный кредит, суть не меняется. Финансовые организации выдвигают много требований. Основные из них — это:
- Возраст. Оптимальные временные рамки на момент получения и погашения ипотеки — 21–65 лет.
- Работа. Стандартное требование состоит в том, чтобы заёмщик имел стабильную работу (не менее полугода на последнем месте).
- Доход. Для того чтобы понравиться банку нужно иметь доход, превышающий сумму месячного платежа как минимум в 2–2,5 раза. Впрочем, здесь учитывается заработок не только заёмщика, но и других членов семьи.
- Поручители. Сегодня это требования является нечастым и выдвигается в основном тогда, когда речь идёт о слишком больших суммах или банк сомневается в стабильности доходов заёмщика.
В рекламных проспектах всё, конечно, выглядит гораздо более привлекательно. Банки наперебой заявляют, что готовы кредитовать по ипотеке всех желающих, начиная с 18 лет, без первоначального взноса и даже без справки о доходах. Но на деле всё это является не более, чем хитрой маркетинговой уловкой. Если учесть опыт тех, кто уже успешно открыл ипотеку, можно получить портрет идеального соискателя, который отвечает следующим критериям:
- Может предоставить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей стоимости приобретаемого жилья;
- Имеет официальную зарплату, превышающую месячный платёж как минимум в 2,5 раза;
- Оформляет ипотеку на квартиру, а не на покупку земельного участка или частный дом;
- Обладает иной недвижимостью, которой владеет по праву собственности (даже если по условиям ипотеки, закладывать её не нужно);
- Не имеет непогашенных долговых обязательств и не выступает поручителем по другим кредитам;
- Трудится на последнем месте работы не менее 2–3 лет.
Также плюсом будет наличие платёжеспособных поручителей (не требуется, но желательно).
Что нужно для получения ипотеки — основные документы
Главная головная боль в получении ипотеки — сбор документов. На самом деле нельзя точно сказать, какие именно понадобятся документы. Всё зависит от условий выбранного банка, поэтому точный перечень уточнять нужно у тамошних специалистов. Хотя в целом можно выделить общий перечень документов, которые понадобятся в любом случае:
- Заявление на выдачу ипотечного кредита (сегодня можно подавать онлайн прямо на сайте банка);
- Заполненная анкета от банка (заполняется с менеджером в отделении банка);
- Заверенные копии паспорта, ИНН и свидетельства о пенсионном страховании;
- Заверенная копия военного билета (для мужчин до 27 лет);
- Копия трудовой книжки;
- Справка 2-НДФЛ (для подтверждения уровня дохода);
- Если есть счёт в банке, можно взять выписку о его наличии.
При личной встрече с менеджером банка кроме копий нужно иметь при себе и оригиналы удостоверяющих документов.
Кроме того, многие банки на полном серьёзе могут потребовать справки об отсутствии уголовной судимости, а также о том что заёмщик не состоит на учёте у нарколога и психиатра. Для семьи, имеющий официальный статус, нужна заверенная копия брачного договора, а при наличии детей понадобится также и копия свидетельства о рождении (тоже заверенная).
Ещё нужно учитывать, что если в качестве заёмщика выступает семья, то супруги получают статус созаёмщиков. Это значит, что каждому из них нужно собирать свой пакет документов. С одной стороны, это минус, поскольку заметно добавляется хлопот и бумажной волокиты. Но с другой — при оформлении ипотеки в банке учитывается общий семейный доход, что уже становится весомым преимуществом. Ведь чем выше общий доход семьи по сравнению с суммой месячного платежа, тем больше шансов получить «добро» от банка.
Как происходит заключение сделки по ипотеке
На этом этапе участники заключают ряд соглашений:
- Договор купли-продажи между заёмщиком и собственником квартиры, на покупки которой оформляется займ.
- Кредитный договор между заёмщиком и банком.
- Зарегистрированный договор залога. В этом документе точно указываются все моменты по предмету залога, его стоимости, сроках ипотеки, условиях страхования и т. д.
- Страховые договоры. Для снижения рисков многие банки требуют осуществить страхование кредита и объекта недвижимости. Заёмщик также может застраховать собственную жизнь и работоспособность.
Завершающим этапом здесь является передача денег продавцу недвижимости, способом, который предусмотрен договором.
Обслуживание и закрытие ипотеки
На протяжении всего срока действия ипотечного договора, заёмщик должен осуществлять следующие мероприятия:
- Вносить платежи;
- Вести учёт кредитных операций;
- Рассчитывать и зачислять страховые взносы.
После внесения последнего обязательного платежа и погашения всей суммы обязательств, ипотечная сделка считается закрытой. Кредитный счёт заёмщика обнуляется, а имущество перестаёт быть залоговым. После окончания ипотеки, об этом автоматически делается запись в Госреестре.
Полезные ссылки:
- Как погасить ипотеку Материнским Капиталом — Все тонкости
- Как и когда выгодно Рефинансировать ипотеку — экспертные советы
- Подводные камни ипотеки на вторичном рынке — Экспертные советы
- Как продать квартиру в Ипотеке — 4 способа, инструкции и документы
- Под какие проценты (%) дают ипотеку в банках (списки) + условия
Стоит ли брать ипотеку? За и против
Основные преимущества программы:
Быстрая покупка квартиры. Ипотека — это максимально быстрый способ получить собственное жилье. Конечно, нужно платить взносы, но в отличие от аренды, это уже оплата собственного жилья.
Экономия денег. И хотя переплата является довольно высокой в целом ипотека позволяет экономить. Если жить в съёмной квартире и копить деньги, то часть накоплений обязательно будет «съедать» инфляция. В то же время своя квартира, хоть и купленная в долг, наоборот, является активом, который только набирает цену.
Инвестирование. Фактически, купленная по ипотеке квартира — это инвестиция в недвижимость. Если речь идёт о крупных городах, то с годами ценность недвижимости здесь стабильно растёт, поэтому в будущем её можно выгодно продать.
Безопасность. Ипотека — это намного безопаснее, чем покупка по дешёвке с рук или через агентства недвижимости. Каждый крупный банк имеет собственную службу безопасности и напрямую заинтересован в том, чтобы сделка произошла без каких-либо проблем.
Если говорить о минусах ипотеки, то к ним можно отнести:
Сложность оформления. Кредиторы выдвигают много условий, поэтому потенциальному заёмщику придётся изрядно потрудиться, чтобы доказать свою платёжеспособность, собрать все бумаги, пройти проверку и получить положительный результат. Причём в зависимости от кредитной организации, условия могут меняться. 7+ вариантов как взять ипотеку без официальной работы и справок.
Стоимость. Несмотря на более низкие ставки по ипотечным займам в сравнении с обычными, как первоначальный взнос, так и выплаты по процентам являются довольно высокими. О европейских 3–4% годовых нам пока можно только мечтать.
Риски. Потеря источника доходов может обернуться потерей жилья. Впрочем, практика показывает, что до этого доходит очень редко. Банки обычно дают так называемые кредитные каникулы на несколько месяцев, пока заёмщик встанет на учёт в службу занятости и найдёт хоть какую-то работу.
Ограниченное владение. Чаще всего хозяин квартиры не имеет права продать или её сдать в аренду без согласия банка. Также стандартный договор предусматривает и ограничения по регистрации в ней.
Что будет, если не платить ипотеку
Конечно же, своевременные выплаты в полном объёме в интересах каждого заёмщика. Но очень часто обстоятельства складываются против человека, руша все планы. Чем чревата просрочка выплаты по ипотеке?
В том случае, если просрочен один или несколько платежей, кредитор ограничивается стандартными санкциями — начислением штрафов и пени. Если невыплата носит регулярный характер, банк может обратиться в суд и потребовать отчуждения залогового имущества.
Поэтому заёмщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, следует заранее обсудить с банком условия отсрочки платежей или реструктуризации долга.
FAQ (Часто задаваемые вопросы)
Берут ли банки комиссию за оформление ипотеки? Ни в одном банке не предусмотрена комиссия за выдачу ипотеки и любого другого вида кредита.
Как банк определяет, в каком размере выдать заемщику ипотечный кредит? При определении размера ипотеки банк проводит оценку приобретаемой недвижимости и исходя из этого определяет сумму. Обычно это 60% — 80% от рыночной стоимости.
Для всех ли заемщиков доступен налоговый вычет за купленное жилье в ипотеку? Да. Каждый человек, купивший квартиру в России, может подать на имущественный налоговый вычет. Размер его составляет 13% от стоимости жилья. Кроме того, полученные деньги можно потратить на погашение долга.
Почему банки отказывают в ипотеке? Самая распространенная причина отказа в ипотеке – недостаточный размер заработка или отсутствие официальной работы. Второстепенные причины: несоответствие приобретаемого жилья критериям банка, отрицательная кредитная история заемщика, неверно указанные сведения в анкете.
Влияет ли отказ в ипотеке на кредитную историю? Нет, отказ в выдаче ипотечного кредита никак не сказывается на кредитной истории человека, так как сотрудничества не было, значит и нечего передавать в БКИ.
Можно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, если она еще будет находится в залоге у банка? Можно. Но для этого нужно обязательно получить на это разрешение. Только нужно понимать, что в этом случае банк потребует оформить все документы официально, а это значит, что придется платить налог от суммы аренды.
Обязательно ли покупать страховку при оформлении ипотеки? Банк по закону не может вас обязать застраховать жизнь и здоровье, но в случае с ипотекой, защиту от страховых событие приобретаемого жилья, которое будет выступать и залогом, он сделать обяжет. Отказ от имущественной страховки может повлиять на решение кредитора о выдаче ипотечных средств.
Можно ли оформить квартиру, купленную в ипотеку в совместную собственность? Да. Приобретенное жилье может быть оформлено в совместную собственность созаемщиков, заемщиков и членов его семьи, созаемщика и его супруги, а также членов его/их семьи.
Можно ли не передавать в залог банку приобретаемое жилье в ипотеку? Да, можно. Но только если предоставляется альтернативная недвижимость, которая соответствует примерно по стоимости приобретаемой.
Можно ли сразу взять две ипотеки? Здесь все зависит от платежеспособности заемщика. Если он сможет доказать банку, что ему по силам ежемесячно делать ипотечные платежи сразу по двум и ипотекам и при этом будут оставаться деньги на текущие нужды, то все возможно.
Помощь и советы
Прибегая к опыту тех, кто успешно воспользовался ипотечными программами, можно выделить такие важные моменты:
- Занимать средства той валюте, в которой они зарабатываются. Это «золотое правило» любых займов. Поэтому, если потенциальный заёмщик получает доход в рублях, занимать нужно тоже только в рублях. В ином случае внезапные курсовые колебания могут сильно увеличить затрат. Отличный пример — кризис 2008–2009 годов, который разбил планы многих валютных заёмщиков.
- Брать в меру. Опытные финансисты рекомендуют формировать условия ипотеки таким образом, чтобы платежи отнимали не больше 30% семейного дохода. Можно и 50%, но это уже критический порог, связанный с кучей рисков. Если выплаты по ипотеке превышают 50%, это, как правило, заканчивается плачевно. Ведь любая нештатная ситуация (болезнь одного из членов семьи, потеря работы и т. д.) заканчивается просрочками, судами, разборками с коллекторами, уплатой штрафов, а в самом худшем варианте — отчуждением заветных квадратных метров и принудительным выселением.
- Выбирать адекватные кредитные программы. К примеру, живя с родителями или ютясь в однушке на окраине, не стоит сразу замахиваться на пятикомнатные апартаменты в центре, за которые нужно платить 50 лет. Разумнее будет сперва ограничиться, к примеру, двухкомнатной квартирой в более или менее благополучном районе. Выплатив ипотеку (обычно на средние варианты затрачивается до 7–10 лет) и заработав положительную кредитную историю, по мере надобности можно продать квартиру. Это даст возможность заключить новый ипотечный договор уже на гораздо более выгодных условиях, при этом обладая солидной финансовой подушкой.
- Тщательно изучать условия договора. Особое внимание нужно уделить дополнительным расходам. Если по отдельности они представляют собой сущие мелочи, то в общей сумме может набежать солидный процент к основному платежу. Чаще всего деньги «утекают» через различные страховые программы, которые прописаны мелким шрифтом в договоре и прилагаются к основному договору. Причём очень часто заёмщику даже «забывают» о них сообщить.
- Вовремя оплачивать долг. Платёж лучше вносить заблаговременно (не позднее чем за 2–3 рабочих дня до окончательной даты). Банку все равно какая просрочка по платежу — 1 день или 1 месяц. Если факт просрочки есть, он тут же вноситься в базу, а это не только штраф, но и негативная отметка в кредитной истории.
- Формировать «финансовую подушку». Очень желательно формировать свой семейный бюджет так, чтобы откладывать денежный запас, которого хватит на погашение нескольких платежей по ипотеке. Это позволит достичь максимальной финансовой устойчивости и без проблем пережить мелкие жизненные трудности. Если накопленные средства из данной «финансовой подушки» так и не были потрачены, их можно пустить на досрочное погашение ипотеки.
Вместо вывода
Однозначного ответа на этот вопрос не даст никто. Что будет наиболее оптимальным решением (обычный потребительский кредит, накопление необходимой суммы денег или ипотека) каждый должен определить для себя сам, тщательно взвесив все «за» и «против». Например, если человек уже готов «пустить корни», то ипотека будет для него гораздо предпочтительнее оплаты по аренде. Если же конкретных планов ещё нет, а плата по аренде существенно ниже, чем ипотечные проценты, предлагаемые банками, возможно, лучше и подождать.
В целом же ипотека является вполне приемлемым и рабочим инструментом, который реально способен решить жилищный вопрос. Безусловно, она не лишена минусов. Однако, иного способа получить собственную квартиру уже сейчас, а не копить на неё долгие годы, скитаясь по чужим углам, просто не существует.
Главное — всё точно взвесить и выбрать адекватную программу. И тогда ипотека станет не навязчивым долговым бременем, а выгодным средством вложения денег в недвижимость.
Источник: