Что такое Валютная ипотека и каковы её проблемы в России

Как и под какие проценты выдают валютную ипотеку и в каких банках можно её оформить. Реструктуризация валютной ипотеки и преимущества ипотеки в валюте. Какая валюта кредита выгоднее в условиях кризиса.

Ипотека всегда была тем финансовым инструментом, с помощью которого обычные граждане России могли приобрести заветную недвижимость. Поскольку стоимость квартиры на рынке в большинстве случаев указана в иностранной валюте, то и кредиты оформлялись в валюте, а не в рублях. Но в итоге после скачка курса, многие валютные заемщики, а именно так их называют в народе, оказываются в очень затруднительном положении.

Содержание статьи:

Что такое валютная ипотека
Проценты по валютной ипотеке
Как получить валютную ипотеку
Банки, которые дают валютную ипотеку
Последние новости о валютной ипотеке в России
Решение правительства во время кризиса
Перекредитование и Рефинансирование валютной ипотеки в банках
Реструктуризация валютной ипотеки
Что можно сделать с валютной ипотекой (выходы из кризисной ситуации)
За и против
Кому стоит брать валютную ипотеку
Советы и помощь
FAQ
Заключение

Что такое валютная ипотека

Валютная ипотека – это вид долгосрочного целевого кредитования, который направлен на обеспечение возможности граждан приобрести недвижимость за счет заемных средств. По своей сути, валютная ипотека ничем не отличается от обычной ипотеки, кроме того, что ее оформление происходит не в рублях, а в долларах или евро.

Простыми словами, валютная ипотека – это кредит в иностранной валюте, который заемщик может использовать для покупки жилья. При этом почти всегда такой вид займа оформляется на 10-30 лет, поэтому имеет долгосрочную основу.

Если обратиться к Википедии, то там вообще нет понятия валютной ипотеки. Но сама ипотека трактуется как одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Вне зависимости от того, какое определение, какой автор дает, суть остается одной. Ипотека – это всегда процесс передачи денег от одной стороны к другой. Процесс кредитования сопровождается такими принципами как:

Процентная ставка. Ни один жилищный кредит не будет абсолютно бесплатным для заемщика, поскольку за свои услуги банк установит некий процент – ставка по ипотеке;
Возвратность. Все взятые в долг средства должны быть возвращены в полном объеме и в тот срок, который оговорен договором;
Срочность. Ипотека подразумевает всегда установление временных рамок, в течение которых заемщик должен выполнит свои обязательства перед кредитором. По ипотеке максимально допустимый срок – 30 лет.

Проценты по валютной ипотеке

Рассматривая проценты по валютной ипотеке, необходимо сразу отметить, что спрос на такие финансовые услуги упал. И связано это с финансовым кризисом в 2008 г., с кризисными колебаниями в 2014-2015 гг, когда произошел значительный скачок роста валюты. Те люди, которые брали кредиты в долларах, оказались в очень затруднительном положении, им пришлось возвращать в разы больше, чем они брали.

Упал спрос, упало и предложение. Необходимо поискать банки, которые работают в данном сегменте. И здесь очень интересный момент: даже финансовые компании с иностранным капиталом, такие как Райффайзен Банк и Юникредит Банк ушли с рынка валютного кредитования.

Вопрос: где же тогда взять жилищный кредит в долларах или евро, если фактически никто не работает в таком направлении? Валютная ипотека сегодня предлагается только Москоммерцбанком и Владпромбанком. Проценты по валютной ипотеке не маленькие, сейчас они колеблются от 9 до 16% годовых. Срок кредитования по валютной ипотеке банки предоставляют на много ниже, чем по стандартной ипотеке.

Как получить валютную ипотеку

Если же все-таки человек не испугался и решил, что валютная ипотека идеально подходит для решения его потребностей и может ему помочь купить жильё, с чего ему начинать оформление?

Начинать необходимо с проверки соответствия себя требованиям банка, которые он выдвигает к потенциальным ипотечным заемщикам. И далее представлен список таких требований:

Наличие гражданства Российской Федерации;
Возраст от 21 до 65 лет. При этом 65 лет – это предельный возраст заемщика на момент совершения последнего платежа по кредиту. Например, если срок займа – 15 лет, то человек сможет его оформить только до 50 лет;
Наличие официального места работы. Продолжительность работы на нем должны быть не менее полугода;
Наличие страхового стажа. Здесь каждый банк устанавливает свои требования. Но не менее 1 года за последние 5 лет;
Хорошая кредитная история. Получить ипотеку любого вида с плохой кредитной историей невозможно;
Достаточный уровень финансового благополучия. И об этом более подробно.

По поводу материального положения, то ни один банк не скажет точно, сколько должен зарабатывать клиент, чтобы ему одобрили ипотеку. Но есть золотое правило кредитора, который одобряет кредит:

У заемщика и его семьи ежемесячно на погашение обязательств по ипотеке должно уходить не более половины общего семейного дохода. То есть, если по валютному кредиту платеж составляет 500 долларов, то зарабатывать в общем необходимо, как минимум $1000;
После оплаты обязательств на каждого члена семьи, в том числе и на несовершеннолетних, должно оставаться не меньше прожиточного минимума, установленного в конкретном регионе. На 2018 год – чуть больше 11 000 рублей.

Если гражданин соответствует ряду рассмотренных требований, то он может смело зайти на официальный сайт выбранного банка и заполнить онлайн заявку на валютную ипотеку. После чего дождаться звонка и услышать вердикт по кредиту.

В случае положительного ответа необходимо будет прийти на предварительное собеседование к кредитному специалисту учреждения, и уже после этого собрать необходимый пакет документов.

Пакет необходимых документов:

Паспорт;
СНИЛС;
Второй документ, удостоверяющий личность;
Свидетельства о рождении детей;
Свидетельство о регистрации брака или его расторжении;
Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме, которая утверждена банком;
Копия трудовой книжки, заверенная работодателем или нотариусом. Можно заменить на выписку из трудовой книжки, заверенную на предприятии;
Предварительный договор купли-продажи. Популярный документ при ипотеке, когда покупатель резервирует выбранное жилье и ждет одобрения займа;
Справка о составе семьи.

Это основной пакет необходимых документов. Когда ипотека будет одобрена, то тогда будет подписан кредитный договор, договор залога и договор страхования. После этого в банк в течение 90 дней необходимо будет представить документы на квартиру:

Технический паспорт;
При покупке земли — кадастровый паспорт;
Право собственности.

Вопрос: а можно отказаться от страхования при ипотечном валютном кредитовании?

Ответ: нет, страхование залогового имущества – это законодательное требование, которое защищает банк от рисков. Отказаться можно только от добровольного страхования жизни и здоровья, но в таком случае банк всегда повысить ставку по кредиту на 0,5-1,5%.

Банки, которые дают валютную ипотеку

Как уже было сказано ранее, то сейчас на всем финансовом рынке есть всего лишь два банка, которые предлагают валютную ипотеку:

Москоммерцбанк
Владпромбанк.

Москоммерцбанк предлагает следующие условия кредитования:

Валюта – только доллар;
Первоначальный взнос при подтверждении официального уровня дохода должен составлять не менее 20%, а без подтверждения официальной заработной платы – 40%
Процент валютной ипотеки составляет от 9,5 до 11,5%. Ее величина зависит от индивидуальных особенностей клиента: кредитной истории, пакета предоставленных документов и т.д.;
Срок кредитования – от одного года до 15 лет;
Максимально допустимая сумма – 300 000 долларов. Минимальная – 20 000 долларов.

Владпромбанк работает на таких условиях ипотечного кредитования:

Валюта – доллар, евро;
Величина первоначального взноса вне зависимости от того, будет ли подтвержден доход или нет, должна составлять не менее 50%;
Минимальная процентная ставка – 16%;
Срок кредитования – до 5 лет;
Максимальная сумма займа по программе не ограничена стоимостным выражением, а зависит от непосредственной стоимости объекта. Кредитуют до 50% от стоимости недвижимости.
Примечательным фактом является то, что банк предоставляет возможность клиенту выбрать, какую схему платежей он хочет использовать: классическую, то есть дифференцированную, или аннуитентную. Это большая редкость в практике банков России, поскольку аннуитет намного выгоднее для самого банка.

Решение правительства во время кризиса

Многие клиенты в кризисное время обращаются в банк для того, чтобы им пересчитали валютные кредиты в рублях по курсу национальной валюты на момент оформления займа. Но валютная ипотека в рубли переводится крайне редко, что связано с нежеланием многих банков терять такую прибыль. Хотя есть случаи, когда банки идут на уступки и переводят кредит в национальную валюту.

Решение правительства по валютной ипотеке:

Все валютные кредиты рекомендовано банкам перевести в национальную валюту по фиксированному курсу. Другое дело, что ни одного законодательного акта в данном вопросе нет. Фактически банкам рекомендуют, но не обязуют;
Правительство должно заложить в бюджеты следующих лет помощь валютным ипотечникам. Но фактически, такая помощь ежегодно позволяет обеспечить помощью не более 100-200 российских семей.

Таким образом, решение валютной ипотеки остается за заемщиками, поскольку четко сказать, что будет дальше, нельзя.

Перекредитование и Рефинансирование валютной ипотеки в банках

Рефинансирование валютное ипотеки – это наиболее часто используемый вариант решения проблемы, который может помочь гражданам хотя бы как-то решить возникшие проблемы. Само понятие рефинансирование буквально означает перекредитование, когда новый кредит оформляется для того, чтобы погасить старый. При этом условия нового займа могут отличаться:

По выгодности процентной ставки;
По сроку кредитования;
По общей величине расходов по кредиту.

За рефинансированием можно обратиться:

В свой банк и оформить новый кредит для погашения старого. Но такой метод можно применять только в том случае, если валютная ипотека, выданная в рублях, будет оформлена банком в национальной валюте и по приемлемому курсу. Кредиторы очень редко идут на такой шаг;
В АИЖК – Агентство жилищного ипотечного кредитования, которое, занимается рефинансированием проблемных валютных кредитов. Оно может в индивидуальном порядке рассмотреть дело и перекредитовать кредит;
В другой банк.

Самым популярным способом является третий, когда клиент обращается в банк, где действуют выгодные условия кредитования, например, низкая процентная ставка и получает новый кредит в том объеме, который соответствует его обязательствам перед первичным кредитором. Погашает валютный кредит и платит теперь заемщик ежемесячно новому банку.

Когда нельзя ни в коем случае прибегнуть к рефинансированию:

Если досрочное погашение займа невозможно или за такие действия к заемщику будут применены штрафные санкции. Внимательно нужно читать кредитный договор;
Когда процентная ставка по рефинансированию больше, чем ставка по валютному кредиту. В таком случае необходимо правильно рассчитать экономическую эффективность и целесообразность перекредитования.

Реструктуризация валютной ипотеки

Реструктуризация валютной ипотеки – это оптимальный вариант для заемщика, к которому все чаще и чаще прибегают на практике. Что это значит? Реструктуризация может выражаться в следующем:

Предоставление льготных каникул для заемщика;
Продление возможного срока погашения, за счет чего уменьшается размер общеобязательного ежемесячного платежа;
Списание части начисленных штрафов и пени за допущенную просрочку.

Для того, чтобы добиться реструктуризации долга, нужно в обязательном порядке обратиться в банк с письменным заявлением. Без непосредственного обращения банк не имеет права самостоятельно применять какие-либо действия к обязательствам клиента.

Полезные ссылки:

Ипотечные Каникулы и как их получить, Причины отказов и Примеры
Как погасить ипотеку Материнским Капиталом — Все тонкости
Как и когда выгодно Рефинансировать ипотеку — экспертные советы
Подводные камни ипотеки на вторичном рынке — Экспертные советы
7+ вариантов как взять ипотеку без официальной работы и справок

Что можно сделать с валютной ипотекой (выходы из кризисной ситуации)

Таким образом, как заемщик, оформив однажды ипотечный кредит, может самостоятельно выбраться из трудной ситуации? Вариантов не много, но они есть.

Способ 1. Реструктуризация долга. О нем было рассказано ранее. Подходит почти всем. Но необходимо иметь в виду, что общий размер переплаты увеличится от первоначального размера переплаты за счет пролонгации срока кредитования;

Способ 2. Рефинансирование. Можно обратиться за помощью АИЖК, которое ежегодно помогает ипотечникам, попавшим в затруднительную ситуацию. Если АИЖК отказало, то можно попытаться найти выгодный ипотечный заем в другом банке;

Способ 3. Валютная ипотека, банкротство физического лица. Не так давно изменили законодательство по поводу минимальной суммы задолженности, на основании которой человек может обратиться в суд для признания его банкротом – 300 000 рублей. Но не стоит забывать, что банкротство не лишает должника обязательств, просто по решению суда банк могут обязывать списать часть задолженности, проценты и штрафы.

Способ 4. Обращение ив суд и защита своих прав в судебном порядке. Суды по валютной ипотеке ежегодно рассматривают множество дел и выносят разные вердикты. Но Верховный суд по валютной ипотеке вынес решение по одному делу в пользу банка, а не в пользу заемщика. Дело состояло в следующем: физическое лицо оформило кредит в японской иене. На момент оформления курс был 0,232, а через пару лет уже 0,623. Клиент хотел аннулировать договор и погасить обязательства по тому курсу, по которому он подписывал соглашение. Верховный суд решил, что это невозможно, такие действия заемщика будут говорить о том, что он не выполнил свои обязательства и погасил долг не в полном объеме.

За и против

Объективных причин, почему брать валютный заем сейчас нет, особенно, когда на рынке происходят такие скачки национального курса.

Почему все против валютной ипотеки:

Большие риски остаться без квартиры;
Нет государственных программ поддержки валютных ипотечников;
Нестабильный курс национальной валюты.

Кому стоит брать валютную ипотеку

Кому же все-таки стоит брать валютную ипотеку в банке и стоит ли вообще? Если честно, сейчас не так много выгодных предложений, чтобы рассматривать этот вариант как наиболее оптимальный. Есть множество выгодных программ в национальной валюте, которые предлагают клиентам более низкие ставки и более долгий срок.

Единственное исключение: оформлять такой кредит могут только те, кто получают заработную плату в долларах или евро. В таком случае они вообще не имеют никаких рисков. Хотя и для такого контингента выгоднее взять кредит в рублях, тогда при скачке курса валют для них платежи по кредиту будут вообще не обременительными.

Советы и помощь

Главный и единственный совет, который необходимо принять во внимание: на данный момент не нужно брать валютные кредиты, поскольку нет ни необходимости, ни выгодных предложений.

Лучше всего ознакомиться с перечнем предложений по ипотеке в национальной валюте от Сбербанка, ВТБ 24, Россельхозбанка и других крупных банков, которые предлагают очень выгодные предложения и сотрудничают с государством в рамках реализации государственных программ. Например, программа «Молодая семья», «Ипотека под 6%», «Ипотека+материнский капитал» и другие.

FAQ

Доступна ли валютная ипотека для юридических лиц? Да, доступна. Другое дело, что не каждый сейчас решится ее брать.
Можно ли потратить деньги на покупку недвижимости за пределами РФ? Нет. Сейчас на территории РФ банки выдают ипотечные средства только на покупку недвижимости в РФ.
Есть еще дополнительные способы быстрее закрыть валютную ипотеку, если отказали в реструктуризации и рефинансировании? Да, как вариант, можно получить налоговый вычет и направить полученную сумму на погашение долга.

Заключение

Валютная ипотека остается пока тем камнем преткновения между заемщиками и банками, который не дает возможности прийти к единому выходу из сложившейся ситуации. Такие конфликты способствуют тому, что спрос и предложение на валютные жилищные кредиты падает, а, следовательно, выгодность существующих предложений сомнительны. К, сожалению, именно сейчас оформлять валютные кредиты не стоит.

Источник: finfocus.today