Что такое бизнес-центр представляют все читатели. Однако многие считают, что для «простых смертных» этот бизнес недоступен, вследствие крайне высоких затрат на его реализацию. Так ли это? Прочтите данный бизнес-план бизнес-центра, может быть после этого ваше мнение изменится?
Оглавление:
- Резюме
- Основные этапы реализации проекта
- Общее описание проекта
- Маркетинговый план
- Производственный план
- Финансовый план
- Анализ возможных рисков
- Заключение
Резюме
Настоящий проект представляет собой бизнес-план бизнес-центра – строительства и реализации торговых и других площадей в нем со сроком окупаемости в два года.
Цели проекта:
- Создания высокодоходного предприятия
- Организация получения стабильной прибыли
- Удовлетворение рынка спроса на аренду офисных и торговых площадей.
Источник финансирования проекта: собственные средства, банковский кредит, привлечение частного инвестора
Форма ведения предпринимательской деятельности: ООО
Полная стоимость реализации проекта: 250 млн. рублей
Срок окупаемости: 2 года
Заложенная в расчеты процентная ставка: 25%
Общая сумма выплат по процентам составит: 125 млн. рублей
Доход инвестора составит:125 млн. рублей
Выплаты кредитных средств и процентов по кредиту начнутся с первого месяца реализации проекта. к оглавлению ↑
Основные этапы реализации проекта
Начало реализации проекта – непосредственно после принятия бизнес-плана Заказчиком, либо после получения кредитных средств.
Основные этапы по реализации настоящего проекта, условия и сроки их выполнения представлены в Таблице №1:
| Заключение инвестиционного договора | 1 месяц |
| Получение заемных средств | 1 месяц |
| Внесение в госреестр, постановка на учет в административных и налоговых органах |
1 месяц |
| Подбор местоположения и оформление документации |
1-6 месяцев |
| Приобретение и монтаж оборудования | 1 месяц |
| Подбор персонала | 1 месяц |
| Проведение маркетинговой кампании | 1-24 месяца |
к оглавлению ↑
Общее описание проекта
Строительство бизнес-центра предназначено прежде всего для предоставления торговых площадей различным компаниям, фирмам, и организациям. Сосредоточение продажи различных видов товаров в одном месте создает эффект синергии, который позволяет увеличивать объем продаж на 15-20%.
Востребованность строительства бизнес-центра в определенном, заранее выбранном недооценить сложно. Вне всякого сомнения, любой компании, какой бы деятельностью она не занималась, необходим комфортабельный офис, расположенный в удобном месте, либо торговые площади, которые находились бы в векторе плотного посетительского трафика.
На сегодняшний день найти пустующие здания, этажи, и даже комнаты в центре крупного города практически невозможно, или только за крайне высокую арендную плату. Собственно, в настоящее время постройка бизнес-центров возможна только на окраинах городов, однако это совсем не мешает им становится своего рода «центром притяжения» деловой жизни и любых видов отдыха.
Бизнес-центры предоставляют все условия и возможности для создания и развития практически любых видов предпринимательской деятельности. Успешная работа отдельно взятого бизнес-центра зависит прежде всего от нескольких основных факторов:
- Близостью к главной городской транспортной магистрали
- Наличием инженерных и коммуникационных систем высокого уровня
- Качества отделки
- Вместительной парковкой
- Наличием квалифицированной службы безопасности и установкой систем безопасности
Из перечисленных условий одним из самых важных является инженерно-коммуникативная система, которая должна включать в себя:
- Современные охранные технологии и наличия контроля доступа в здание и контроль над передвижением людей во всех доступных для наблюдения местах
- Современные мощные системы вентиляции и кондиционирования
- Квалифицированную службу безопасности, работающую круглосуточно, и ресепшн – стойку дежурной администрации, также работающую круглые сутки
- Систему эскалаторов, лифтов, и лестниц
- Систему высокоскоростного интернета (в т.ч. Wi-Fi) и цифровых способов связи
Архитектура и внутренняя планировка, как правило, зависят от утвержденного владельцем бизнес-центра проекта. Создание нескольких вариантов планировки необходимо поручить архитектурному дизайнерскому бюро с богатым портфолио и надежными рекомендациями. Основная задача такой работы – создание необходимой атмосферы на каждом этаже согласно их будущей планировке: деловой, расслабляющей, астрой на покупки, и т.д.
«Стандартные» отделы в бизнес-центре:
- Помещения для офисов
- Торговые бутики
- Гипермаркеты
- Рестораны, кафе, и другие заведения общественного питания
- Конференц-залы
- Кинотеатры
Конструкция каждого этажа должна быть рассчитана на то, чтобы удовлетворить запросы на помещения самой различной конфигурации. Высота потолков должна быть не менее 3,5 метров, в отдельных помещениях для создания необходимых звуковых и зрительных эффектов этот параметр может быть намного выше. Окна (возможно панорамные) должны быть изготовлены из небьющегося тонированного стекла, и обеспечивать отличную звукоизоляцию и привлекательный внешний вид.
Все инженерные системы и системы безопасности должны быть многократно проверены перед сдачей здания в эксплуатацию. Управление инженерными коммуникациями должно предусматривать как единый центр управления, так и возможность управления в автономном режиме. Бизнес-план бизнес-центра должен содержать чертежи всех строящихся коммуникаций.
Здания бизнес-центра должно возводиться с применением последних передовых технологий, с использованием экологичных, надежных, и качественных строительных и отделочных материалов. Наряду с открытой автостоянкой возле здания бизнес-центра должна быть предусмотрена подземная, либо крытая парковка, и отдельно – стоянка для автомобилей сотрудников бизнес-центра.
Общая схема строительства бизнес-центра выглядит следующим образом:
- Создание проекта здания
- Документальное оформление проекта, создание презентации
- Получение одобрения заказчиком
- Согласование строительства во всех необходимых инстанциях и получение необходимых разрешений
- Полный цикл строительства бизнес-центра – от закладки фундамента до проведения работ по внутренней и внешней отделке
- Предоставление арендных площадей
- Установка необходимого оборудования по согласованию с арендатором
- Завершение предоставления арендных площадей
За каждый этап реализации всего проекта отвечает конкретный подрядчик, каждая стадия возведения здания согласуется с заказчиком. В идеальном варианте – строительство бизнес-центра с офисными площадями должно происходить, ориентируясь на конкретные компании (либо с учетом пожеланий таких компаний при наличии договора аренды в строящемся здании).
Особый подход в строительстве бизнес-центра к индивидуальным пожеланиям, либо ориентиру на компании, занимающиеся конкретными видами деятельности (продажа мебели, торговля ювелирными украшениями, гипермаркет – розничная торговля продуктами и другими товарами). При этом учитывается масса требований:
- По использованию и применению экологически чистых строительных и отделочных материалов
- Эргономичность здания и его отдельных элементов
- Прочность и надежность постройки
- Повышенные нормы к пожарной безопасности и проникновению влаги
- Эстетическая составляющая
- Влияние деятельности бизнес-центра на окружающую среду
В настоящее время существуют множество небольших компаний, специализирующихся на реализации отдельных этапов строительства бизнес-центров. Именно поэтому особой конкуренции в этой сфере пока не наблюдается, и рынок строительства бизнес-центров достаточно свободен. Данный проект представляет собой бизнес-идею с долгосрочной окупаемостью, поэтому для успешной работы просто необходим бизнес-план бизнес-центра со всеми расчетами, определением сроков строительства, и расчетами возможных рисков. к оглавлению ↑
Маркетинговый план
Перед тем, как начать рассмотрение конкурентной среды, необходимо проанализировать состояние рынка данной отрасли актуальное на настоящий момент (2016 год). На сегодняшний день экономический кризис в стране, начавшийся в конце 2014 года, внес свои коррективы, как в жизнь граждан, таки в работу практически всех предприятий.
Однако постепенно, начиная с января 2016 года рынок стал демонстрировать плавное возвращение на «докризисный» уровень. «Слабые» предприятия, не готовые выдержать здоровую конкуренцию прекратили свое существование, освободив тем самым свою нишу для устойчивых к негативным явлениям компаниям.
Банки стали более избирательные в выдаче кредитов – одних из самых популярных инструментов финансирования для создания и развития бизнеса. Причем кредитование на организацию бизнес-проектов снизилось более чем на 50%, кредитные организации предпочитают работать с уже действующим бизнесом, который может предложить какое-то обеспечение кредитных средств.
Впрочем, многие компании успешно привлекают денежные средства и из других источников:
- Выпускают облигации
- Размещают на торговых биржах акции
- Привлекают к финансированию частных инвесторов
- Используют собственные накопления
Строительство различных торговых объектов в России на момент 2013-2014 годов ознаменовалось довольно сильным спадом. С 2015 года, как абсурдно бы это ни звучало, несмотря на экономический кризис в стране, строительная сфера стала наращивать объемы. Отчасти это можно объяснить советами экспертов отрасли (в том числе и из числа европейских агентств) о том, что коммерческая недвижимость в России была и остается одним из самых выгодных вложений в настоящее время и на ближайшие несколько лет.
Прирост торговых площадей в нашей стране больше, чем у любой другой страны в Европе, и даже возможное снижение объемов коммерческого строительства на 5-10% на ситуацию значительно не повлияет.
Одновременно можно отметить, что несмотря на введение экономических санкций, и запретов для иностранных инвесторов на ведение предпринимательской деятельности в России, многие компании продолжают «окольными путями» проявлять самый живой интерес и участие в строительном рынке страны. Именно этот факт в некотором роде позволил отрасли удержаться «на плаву», и «не упасть», как этого ожидали многие аналитики, не сумевшие предусмотреть простой человеческий фактор – получение собственной выгоду в ущерб интересам своего государства (речь идет о западных странах).
Кроме этого весьма оптимистичные прогнозы подтверждает активная деятельность многих ритейлеров в регионах страны. Так, в качестве примера можно привести торговую сеть «Магнит», принадлежащую АО «Тандер». Одним из правил этой компании является отказ от строительства собственных торговых точек (не важно будет ли это магазин в формате «у дома», либо крупный гипермаркет), и только аренда подходящих торговых площадей.
Если учесть стремительный рост этой компании (каждый день открывается примерно 4-5 новых магазинов, каждую неделю по 1 гипермаркету, которые располагаются только в торговых и бизнес-центрах), то становится актуальным рассмотрение возможности сотрудничества с этой компанией.
Также можно отметить тот факт, что многие компании в последнее время предпочитают переместить свои офисы либо на окраины городов, либо вообще переехать в регионы, т.е. как раз туда, где на сегодняшний день наиболее актуально строительство бизнес-центров. Причиной этому отчасти стала серьезная транспортная проблема в крупных городах (автомобильные пробки, плохие дороги), более низкая арендная плата, и др. факторы.
Проводя анализ ситуации, которая сегодня сложилась на рынке строительства бизнес-центров, можно сделать вывод, что данный вид деятельности стал более выгодным для его участников работы на данном направлении. Объем потребителей торговых, офисных, и другого назначения площадей остался на прежнем уровне, а количество «игроков» на рынке значительно уменьшилось, что открыло новые возможности для оставшихся.
Тем не менее, проведение комплекса мероприятий по формированию общественного мнения и привлечению целевой аудитории, необходимо. Такими инструментами могут стать:
- Массированная реклама в местных средствах массовой информации (газетах, журналах, телевидении)
- Размещение рекламных объявлений в специализированных печатных и интернет-изданиях
- Размещение вблизи строительного объекта билборда с рекламной информацией
- Создание собственного интернет-ресурса
- Организация собственной инфраструктуры и приемлемых условий труда
Причем проведение всех мероприятий должно быть начато даже еще до начала строительства бизнес-центра. Как показывает практика, торговые площади обычно бывают сданы в аренду задолго до сдачи объекта в эксплуатацию.
В Таблице № 2 представлены средние цены на аренду торговых площадей в бизнес-центрах в различных городах страны:
| Москва | 3000-40000 руб./кв. м/месяц | 1400-18000 руб./кв. м/месяц | 1200-10000 руб./кв. м/месяц |
| Санкт-Петербург | 2500–30000 руб./кв. м/месяц | 1000–15000 руб./кв. м/месяц | 600–10000 руб./кв. м/месяц |
| Другие города в России | 2000-25000 руб./кв. м/месяц | 1000-10000 руб./кв. м/месяц | 500-6000 руб./кв. м/месяц |
к оглавлению ↑
Производственный план
Оборудование, инвентарь, и техника, необходимые для строительства бизнес-центра, как правило, являются собственностью подрядчика, выполняющего строительные работы. Единственное. Что требуется от заказчика – это тщательная проверка соответствия всей технической стороны необходимым нормам безопасности, росту производительности, строительной сметы, репутации компании, и некоторым другим критериям.
к оглавлению ↑
Финансовый план
Начало финансового года предприятия – январь месяц.
Принятая в расчетах валюта – российские рубли.
Основные налоговые отчисления представлены в Таблице №3:
| Налог на прибыль | Поступающая прибыль | Месяц | 20% |
| Налог на имущество | Оценочная стоимость имущества | Согласно графика платежей | 2,2% |
| НДС | Добавленная стоимость | Месяц | 18% |
| Подоходный налог | Фонд оплаты труда | Месяц | 13% |
| Социальные выплаты | Фонд оплаты труда | Месяц | 34% |
Примерный план объемов предоставления услуг за условный жизненный цикл бизнес-центра площадью 23 000 кв. метров представлен в Таблице №4:
| 1-12 месяц | продажа площадей | 3 000 | От 15000-30000 руб./кв. м | От 45000000 до 90000000 рублей |
| 1-12 месяц | сдача площадей в аренду | 9 000 | От 750-3000 руб./кв.м/месяц | От 6300000 до 22500000 рублей |
| 13-24 месяц | продажа площадей | 1 000 | От 17000-35000 руб./кв. м | От 17000000 до 35000000 рублей |
| 13-24 месяц | сдача площадей в аренду | 10 000 | От 800-3500 руб./кв.м/месяц | От 8000000 до 35000000 рублей |
При сохранении текущей тенденции развития рынка строительства бизнес-центров, выражающейся в увеличении объемов строительства на 10-17% в год, окупаемость проекта составит 23-25 месяцев.
Сроки вхождения на рынок возможно ускорить, используя в строительстве только высококлассное оборудование и качественные материалы, что будет составлять основные затраты на реализацию проекта.
Привлечение квалифицированных рабочих и административных управляющих необходимо провести с помощью конкурсной системы найма персонала. На отбор кандидатов необходимо отвести не менее 1 месяца. к оглавлению ↑
Анализ возможных рисков
Существующие риски главным образом состоят из факторов, неподвластных минимизации – это нестабильность политической и экономической ситуации в стране. Единственное, на что может повлиять заказчик – это выбор выгодного месторасположения бизнес-центра, от чего зависит уровень продажи (сдачи в аренду) торговых и других помещений, и недобросовестность подрядчиков строительства, что можно устранить тщательным контролем над проведением строительных работ. к оглавлению ↑
Заключение
Проведенный анализ проекта строительства бизнес-центра показал, что данное направление является сверхдоходным, крайне рискованным, и весьма перспективным. Основной фактор, влияющий на успешную работу бизнес-центра – его выгодное месторасположение. В целом проект оценивается как рекомендуемый к реализации.
Видеообзор знаменитого бизнес-центра “Москва-Сити”
Источник: