А вы знали, что согласно результатам исследования 2019 года The Wealth Report, 20% богатых жителей России и других стран СНГ выбирают инвестиции в недвижимость. За рубежом данный процент ещё больше. Этот инструмент у многих людей ассоциируется с надёжностью, стабильностью и пониженным риском. Но выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас? И какие объекты приносят инвесторам более высокий доход: жилого или коммерческого фонда? В этой статье вы узнаете, как грамотно инвестировать в недвижимость.
Из этой статьи вы узнаете:
- 1 Инвестирование в недвижимость: продажа или аренда?
- 2 В какую недвижимость выгодно вложиться – 5 направлений
- 2.1 Направление 1. Инвестиции в коммерческую недвижимость
- 2.2 Направление 2. Жилые дома и квартиры
- 2.3 Направление 3. Инвестиции в недвижимость за рубежом
- 2.4 Направление 4. Вложения в земельные участки
- 2.5 Направление 5. Инвестиции в строительство жилой недвижимости
- 3 Как инвестировать в недвижимость при малом капитале – 4 идеи
- 3.1 Идея 1. Покупка жилья на этапе стройки
- 3.2 Идея 2. Покупка помещений без ремонта или в «убитом» состоянии
- 3.3 Идея 3. Покупка недостроенных помещений
- 3.4 Идея 4. Покупка конфискованной, заложенной недвижимости, имущества банкротов
- 4 5 лайфхаков о том, как повысить доходность инвестиций в недвижимость
- 4.1 Разделение большой квартиры на студии
- 4.2 Перепланировка
- 4.3 Расширение помещения за счёт достройки
- 4.4 Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно
- 4.5 Качественный ремонт
- 5 С чего начать инвестирование в недвижимость – 4 конкретных шага
- 6 Заключение
Инвестирование в недвижимость: продажа или аренда?
Инвестирование в недвижимость включает два способа получения дохода: приобретение объекта с целью перепродажи и получение арендных платежей. Каждый вариант имеет преимущества и недостатки, которые перечислены ниже.
Таблица 1 «Как можно инвестировать в недвижимость»
Таким образом, обе стратегии имеют право на существование. Но для новичка больше подходит покупка объекта недвижимости с целью сдачи в аренду. Такие инвестиции гарантированно принесут прибыль, хоть и через большой промежуток времени. После окупаемости объект останется в собственности, и его можно будет выгодно продать.
Рассмотрим виды инвестиций в недвижимость с целью аренды.
- Длительная аренда
Усилия инвестора минимальные, доходность низкая – не более 6-8% в год. Высоким спросом у арендаторов пользуется жильё экономкласса: однокомнатные квартиры, студии. - Гостиничный бизнес
Для получения более высокого дохода лучше сдавать квартиры помесячно или посуточно. Например, командировочным, туристам, студентам-заочникам.
ВАЖНО. Необязательно иметь имущество в собственности. Можно арендовать жильё на длительный срок с правом субаренды. Если квартира не будет простаивать, доходность инвестиций составит 25-40% в год. Правда, придётся постоянно искать арендаторов, вкладывать деньги в рекламу, проводить уборку.
Другие варианты гостиничного бизнеса:
- сдача койко-мест в хостеле;
- сдача комнат в мини-отеле;
- строительство капсульного отеля – небольших модулей для сна и отдыха площадью 2 кв. м.
Для получения дохода с перепродажи требуется отличное знание рынка и юридических тонкостей. Опытные инвесторы стараются приобрести объекты по цене ниже средней по рынку. Например, жильё на этапе строительства или имущество банкрота.
ВАЖНО. Вопреки распространённому мнению, цена на недвижимость необязательно увеличивается в долгосрочной перспективе (особенно в долларовом эквиваленте). Из-за кризиса могут и падать. Так, по индексу irn.ru снижение стоимости кв. метра квартир в столице РФ с 2015 по 2017 годы составило 20%.
В какую недвижимость выгодно вложиться – 5 направлений
Перед вложением средств нужно учесть риск инвестиций в недвижимость. Особенно в том случае, если объект приобретается для спекулятивного заработка. К падению доходности инвестиций часто приводят следующие факторы:
- экономический кризис;
- изменения в инфраструктуре: строительство поблизости завода, автомагистрали;
- пожары, наводнения, землетрясения;
- увеличение налоговой нагрузки;
- временное падение спроса на элитное жильё или коммерческие помещения с большой площадью.
Ниже рассмотрим, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги. Проанализируем «подводные камни» и преимущества инвестиций.
Направление 1. Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость приносят высокий заработок в больших городах, в частности, Москве и Питере. Основная стратегия – получение арендных платежей с организаций и ИП. Вложить деньги можно в помещения под следующие объекты:
- торговые залы;
- офисы;
- коворкинг-центры;
- переговорные комнаты и залы для конференций;
- салоны услуг (парикмахерские, стоматологии);
- кафе;
- банки.
Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют высокую доходность по сравнению с жилой – от 8 до 15% годовых. Самым высоким спросом у арендаторов пользуются небольшие помещения в ТЦ (до 500 кв. м.) и street-retail.
Различия между долгосрочным и краткосрочным инвестированием
Инвестирование в коммерческую недвижимость требует солидного начального капитала – 10-15 млн руб. Срок окупаемости – минимум 8 лет. Здесь более широко описаны варианты, как заработать деньги в Москве, если вы планируете там жить – посмотрите обязательно.
Направление 2. Жилые дома и квартиры
Частные инвестиции в недвижимость включают такое популярное направление, как покупка комнат, квартир, домов, коттеджей. На доходность вложений влияют следующие факторы:
- инфраструктура: наличие поблизости учреждений образования, поликлиник и больниц, крупных ТЦ, транспортных развязок;
- местонахождение: удалённость от центра, экологическая обстановка, характеристика района (престижный, неблагополучный, спальный);
- состояние помещения, наличие ремонта;
- контингент соседей;
- номер этажа.
Как показывает статистика, большинство людей, имеющих деньги, всё-таки готовы их вкладывать в жильё.
Для стабильного заработка на аренде лучше приобрести жильё экономкласса (например, студию) и найти постоянного арендатора. Начальная сумма инвестиций – 5-6 млн руб. для покупки объекта в крупном городе и 2-3 млн для провинции.
ВАЖНО. В случае с домами самый выгодный вариант для инвестора – сдавать помещение посуточно для проведения мероприятий, праздников или загородного отдыха. В сезон новогодних каникул можно зарабатывать сотни долларов в сутки.
Направление 3. Инвестиции в недвижимость за рубежом
Инвестиции в зарубежную недвижимость считаются одними из самых надёжных. Они привлекают инвесторов из России и других стран СНГ по следующим причинам:
- получение заработка в стабильной валюте;
- быстрая окупаемость: цена кв. м. обычно существенно ниже, чем в крупных городах РФ, а доходы у иностранцев выше (что позволяет хорошо зарабатывать на аренде);
- предсказуемое правовое регулирование;
- возможность переезда на ПМЖ.
Самыми выгодными эксперты считают инвестиции в недвижимость Германии, Франции, Испании, Болгарии, Греции, Черногории, Турции, Кипра. При этом инвестору необязательно обладать огромным капиталом. Поэтому если вы думаете, куда вложить миллион, то это как раз вариант, стоящий внимания.
Инфографика: сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость в конкретных странах
Пример. Если вас интересуют перспективные инвестиции в недвижимость за рубежом, рассмотрите вариант с Турцией. В 2018 году из-за девальвации лиры цены там просели на 20-40%. Сейчас жильё в Турции стоит дёшево, но имеет тенденцию к росту, а значит его потом можно будет выгодно перепродать. Кроме того, туристический сезон длится долго, что повышает доходность от сдачи имущества в аренду.
Направление 4. Вложения в земельные участки
Куда инвестировать 100000 рублей, чтобы заработать? Земля – это товар, который никто не производит, поэтому в неё выгодно вкладывать деньги. Инвестиции в земельные участки имеют следующие плюсы:
- не требуется крупный инвестиционный капитал;
- минимальные усилия и затраты денег (за исключением покупки с целью перепродажи под строительство недвижимости);
- юридическая простота оформления сделки;
- низкий риск мошеннических операций.
Самая простая стратегия – дождаться роста стоимости и перепродать землю. Для получения дохода в долгосрочной перспективе на участке можно построить жилые объекты (например, домики из SIP-панелей, коттеджи, таунхаусы), а затем сдавать в аренду.
Направление 5. Инвестиции в строительство жилой недвижимости
Инвестиции в строительство жилой недвижимости считаются самыми прибыльными и рискованными. Подходят для профессиональных инвесторов с большим опытом. Существуют следующие варианты вложить в недвижимость деньги на этапе строительства:
- однокомнатные квартиры и студии;
- быстровозводимые модульные дома;
- апартаменты;
- загородные таунхаусы и коттеджи.
Первые два объекта подходят для инвесторов, которые не располагают крупной денежной суммой. Апартаменты приносят высокую доходность в курортных регионах и мегаполисах.
Одно из популярных направлений для инвестиций – покупка квартиры на стадии котлована. Многие застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных средств, но им невыгодно брать кредит в банке. Компании реализуют ещё недостроенное жильё по сниженной стоимости. С каждым новым этажом цены на квартиры растут. Обычно с момента инвестиций до ввода объекта в эксплуатацию проходит 1-2 года.
ВАЖНО. Инвестиции в строительство жилой недвижимости на стадии котлована приносят доходность 25-40%. Чем раньше инвестор вкладывает деньги, тем выше прибыль.
Инвестиции в строительство недвижимости включают следующие риски:
- нарушение сроков ввода помещения в эксплуатацию;
- приостановление и заморозка строительных работ;
- мошенничество.
Перед тем как начинать инвестиции в недвижимость, обязательно проверьте репутацию и опыт застройщика. Изучите отзывы, узнайте, сколько объектов компания уже ввела в эксплуатацию, какое у неё финансовое положение.
Как инвестировать в недвижимость при малом капитале – 4 идеи
Думаете, куда инвестировать небольшие деньги? Больше вариантов есть по ссылке выше, а сейчас мы рассмотрим данную ситуацию именно в контексте нашей темы. Инвестировать в недвижимость при малом капитале трудно, но можно. Существует несколько стратегий, которые подходят даже для начинающих инвесторов.
Идея 1. Покупка жилья на этапе стройки
Чуть выше этот способ уже был подробно рассмотрен. Стоимость квартиры на этапе котлована будет как минимум на 25-30% ниже той, что уже сдана в эксплуатацию.
Идея 2. Покупка помещений без ремонта или в «убитом» состоянии
Старая квартира, в которой долго жила бабушка-пенсионерка – лакомый кусочек для частных инвесторов. Если купить такое помещение и сделать качественный ремонт, а потом перепродать, то доходность инвестиций составит 15-30% за год.
Идея 3. Покупка недостроенных помещений
Чаще всего строительство жилой недвижимости замораживают по причине нехватки средств. Такие объекты висят «мёртвым» грузом на шее собственников. Вы можете приобрести жильё за невысокую цену, а потом самостоятельно достроить и перепродать.
Идея 4. Покупка конфискованной, заложенной недвижимости, имущества банкротов
В таких ситуациях недвижимый объект стараются продать как можно скорее, чтобы вернуть деньги кредиторам. Следовательно, расценки оказываются ниже рыночных.
Это интересно. Есть ещё один бонусный вариант, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Вам даже хватит суммы в 100-300 тыс. руб. Это инвестиционные трасты недвижимого имущества: E3 Investment, Activo и другие. Их ещё называют ПИФами. Вы и другие инвесторы просто вкладываете средства в организацию, а управление инвестициями в недвижимость осуществляют профессионалы. Полученный заработок за вычетом комиссии инвестиционные трасты распределяют между вкладчиками в соответствии с внесёнными долями.
5 лайфхаков о том, как повысить доходность инвестиций в недвижимость
Инвестиционная недвижимость будет приносить больше денег, если вы подойдёте к делу с умом. Предлагаем ознакомиться с лучшими стратегиями увеличения доходности.
Разделение большой квартиры на студии
Собственнику выгодно сдавать жильё большому количеству арендаторов. Например, в крупном городе РФ (кроме Москвы) аренда однокомнатной квартиры принесёт арендодателю примерно 20 тыс. руб. в месяц при заселении одного человека. А можно разбить помещение на две студии. Впоследствии заселить уже 2 человека и брать с каждого по 15 тыс. руб. в месяц.
Вариант разделения квартиры на отдельные жилые комнаты
Перепланировка
Грамотная перепланировка позволяет улучшить жилищные условия и перепродать недвижимость на 25-30% дороже от изначальной стоимости. Однако, даже если планируемые изменения незначительные, нужно получить разрешение или согласование в контролирующих инстанциях (БТИ, местной администрации).
ВАЖНО. Некоторые изменения запрещены жилищным законодательством. В частности, нельзя проводить полный демонтаж несущих элементов, перемещение каналов вентиляции, переносить туалет в комнату, под которой находится жилое помещение соседей.
Расширение помещения за счёт достройки
Этот способ позволяет увеличить доходность инвестиций в дома, коттеджи, таунхаусы. Обычно инвесторы строят новые этажи, добавляют балконы, веранды, подвалы.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно
Как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость требуют солидного капитала. Иногда выгоднее купить квартиру на 1-ом этаже и перевести в нежилой фонд. Например, если помещение находится в деловом центре города, его лучше сдавать под офис.
Качественный ремонт
Самая высокая доходность получается в том случае, если делать ремонт квартир собственными силами. Но не стоит слишком экономить на материалах, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей.
С чего начать инвестирование в недвижимость – 4 конкретных шага
Инвестиционная деятельность приносит высокую прибыль, если инвестор тщательно продумывает каждый свой шаг. С чего начать инвестиции в недвижимость? Я советую начать с изучения принципов самого инвестирования, они пригодятся также если вы решите инвестировать в криптовалюту или в акции. Изучайте соответствующую литературу, вот список полезных книг:
- Роберт Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»;
- Бенджамин Грэм «Разумный инвестор»;
- Джереми Миллер «Правила инвестирования Уоррена Баффета».
А дальше уже применение теории – 4 практических шага👇:
Шаг 1. Посчитайте финансы и выберете объект для инвестиций
Если вы располагаете менее 1 млн руб., вам доступны коллективные инвестиции в недвижимость (трасты), приобретение земли и субаренда. Сумму 2-5 млн руб. можно вложить в жилые помещения, в том числе на этапе строительства. Инвестиции в недвижимость Москвы, коммерческие объекты требуют начального капитала в размере не менее 10 млн руб.
Совет. Старайтесь вкладывать собственные сбережения, а не прибегать к заёмным средствам (особенно банковской ипотеке).
Шаг 2. Изучите рынок
Не хватайтесь за первый попавшийся вариант. При выборе объекта для приобретения полезно сравнить цены, изучить тенденции развития рынка, проконсультироваться с опытными инвесторами.
Шаг 3. Оформите сделку
Главная цель риелтора – дороже продать объект, чтобы получить высокий %. Обращение к такому специалисту сведёт к нулю доходность инвестиций. Кроме того, обычно риелтор не отвечает за юридическую чистоту сделки.
Лучше заплатить фиксированную сумму юристу за консультации и оформление документации. Его услуги обходятся дешевле риелтора. При этом риски нарваться на мошенников и штрафные санкции государства за недоплату налогов сводятся к минимуму.
Шаг 4. Получите прибыль
Теперь остаётся перепродать объект недвижимости, когда он вырастет в цене, или сдать арендаторам. Не забудьте при этом заплатить налоги государству.
Совет. Перед тем как вкладывать средства, прочтите ещё одну книгу «Инвестирование в доходную недвижимость» (Наталия Закхайм). Это учебное пособие издано в 2019 году и содержит актуальную информацию о том, как правильно инвестировать в недвижимость.
Заключение
Так выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость? Конечно, если делать это с учётом своих финансовых возможностей и анализа рынка. Самые доходные стратегии (гостиничный бизнес, инвестиции в строительство) или требуют 100% вовлечённости инвестора, или сопряжены с высокими рисками. Новичкам больше подходит покупка жилых помещений с целью заработка на долгосрочной аренде. Самый перспективный сегодня вариант – инвестиции в зарубежную недвижимость, особенно приобретение квартир и апартаментов в курортных странах с длительным туристическим сезоном.
Ещё хочу отметить, что инвестирование — это только один из способов, которым вы можете зарабатывать деньги, к тому же не очень простых. На моём блоге описано много других вариантов заработка в Интернете. А как вы считаете, можно вообще, сидя дома за компьютером, разбогатеть?
А вы как думаете, можно ли зарабатывать в Интернете?
- Раньше не понимал, как вообще в Интернете можно зарабатывать, но потом узнал пару способов, попробовал – начало получаться. Мне нравится такая работа.
- Я только так и зарабатываю уже долгое время и на наёмную офисную работу возвращаться не собираюсь.
- Пробовал пару раз найти подработку на фрилансе, но регулярности никакой. Так и остался дальше в офлайне.
- Мне важно живое общение, сидеть дома в одиночку и работать – это не для меня.
- Мне нужна стабильность, а я её вижу только с официальным трудовым договором, оплачиваемым отпуском, больничными и зарплатой.
Показать результаты
Загрузка …
Источник: