Как сделать Перепланировку Квартиры — Правила, Руководство и Документы

Перепланировка квартиры и Как ее правильно сделать — Какие требуются документы, чтобы перепланировка была законной, инструкции и руководства.

Типовые квартиры от застройщика не всегда позволяют грамотно и логично организовать пространство, для повышения комфорта проживания. Для реализации личных потребностей и вкусов, с целью украсить свое жилье и эстетично организовать свой быт производят перепланировку.

В нашей стране только 10% перепланировок происходят после получения разрешения, 60% — со штрафами и получением разрешения после выполнения работ, об оставшихся 30% никто никогда не узнает, если у соседей не треснут потолок или стена.

По статистическим данным, только на 12% жилой площади не производят перепланировки, и объяснений такой низкой цифре 2: отсутствие денег или жилье предназначено для сдачи в аренду. В остальных квартирах меняют что-то в разной степени – от проема дверей, до объединения санузла и организации open space.

Рассмотрим с чего начать и как получить разрешение на перепланировку, действующие законы и запреты, а также возможности собственников и способы их реализации.

Содержание Скрыть

• Что такое перепланировка
  • Разрешенные законом виды работ
  • Неразрешенная переделка квартиры
  • Перепланировки «вне закона»
  • Получение разрешения
  • Правила проведения работ
  • Легализация и регистрация изменений в квартире
  • Документы, чтобы узаконить перепланировку
  • Стоимость и сроки оформления согласования
  • Штрафы за незаконную перепланировку
  • Законодательная база
  • Советы юристов
  • Заключение

Что такое перепланировка

Перепланировка – это изменение конфигурации жилой площади. Проведенные собственником работы могут повлиять на технические характеристики дома и являются опасными для жильцов соседних квартир.

Подробно о работах, включенных в перепланировку, прописано в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», разработанными Госстроем РФ.

Под перепланировкой понимают:

• Перенос дверных проемов и внутренних перегородок;
• Расширение или сокращение жилой площади за счет вспомогательных помещений (лоджии, кладовые);
• Объединение нескольких квартир в одну или разделение многокомнатного помещения;
• Ообустройство или демонтаж дополнительных санузлов и помещений для приготовления пищи;
• Устройство тамбуров или изменение существующих.

Большинство путает понятия перепланировка и переустройство, считая их синонимами. Такое понимание ошибочно, так как в ст. 25 Жилищного кодекса РФ прописан перечень работ, при переустройстве:

• Установка электроплит вместо газовых;
• Перенос электропроводки, нагревательных и газовых приборов, сантехники;
• Устройство новых и переоборудование существующих санузлов и ванных комнат;
• Замена существующих труб или прокладка новых коммуникаций для установки душевых кабин, джакузи, стиральных и посудомоечных машин.

Переустройство также может нанести вред конструктивным элементам дома и проводится при обязательном информировании надзорных органов.

Разрешенные законом виды работ

Типовой ремонт, при котором не предусмотрено изменение планировки квартиры:

• Штукатурка стен и их оклейка обоями;
• Установка встроенной мебели, после которой не образуются отдельные помещения;
• Выравнивание пола и монтаж покрытия (линолеум, ламинат, ПВХ);
• Замена металлопластиковых или деревянных конструкций, сантехники;
• Установка гипсокартонных перекрытий и конструкций;
• Установка раздвижных конструкций для зонирования помещения;
• Изменение места электрической плиты на территории кухни;
• Перенос батарей, замена радиаторов;
• Установка сплит-системы, спутниковой антенны на наружной стене (при наличии разрешения, так как есть дома на фасаде, которых запрещено размещать контракции не соответствующие общему стилю зданий);
• Остекление балконов без сноса стен и объединения помещений, оборудования отоплением и дополнительной надстройкой.

Неразрешенная переделка квартиры

В зависимости от масштабности перепланировки согласование оформят легко или придется собрать дополнительные документы.

Все изменения, которые не влияют на безопасность общей конструкции многоэтажного дома согласовывают быстро и легко.

Разрешенные изменения, которые включены в список всех жилищных отделов или БТИ:

1. Объединение или разделение санузла с расширением за счет площади кухни, прихожей или коридора.
2. Дополнительные проемы не в несущих конструкциях. Арку или дверной проем согласуют, нельзя полностью объединять помещения при несущей стене, также запрет действует для квартир с сетевым газом.
3. Обустройство теплых полов с использованием цементной стяжки. Обращайте внимание на год постройки и конструкцию пола в квартире до ремонта. На деревянные полы запрещено делать стяжку и устанавливать тяжелое покрытие.
4. Перенос стен для изменения площади или формы комнаты, которая получится без окон или батарей. Даже если стены не несущие, изменения узаконить перепланировку квартиры нельзя, пока не будет проведено отопление.
5. Перегородки до потолка, цель установки которых создание дополнительных помещений.

Все перепланировки требуют согласование в БТИ, МФЦ или других государственных службах, которые осуществляют деятельность по решению администрации муниципалитета.

Любая перепланировка квартиры, которая была сделана до получения разрешения считается незаконной. Перенос проема в обычной стене на метр можно начинать до получения разрешения, вряд ли проверяющий выпишет штраф или откажет в выдаче разрешения. Все остальные «лего» уюта необходимо официально оформить до их воплощения.

Нельзя получить разрешение на остекление внешних фасадов в домах, которые относят к памятникам архитектуры.

Сложно получить разрешение на проекты:

• Отдельная веранда или вход для квартиры на первом этаже;
• Надстройка или расширение балкона;
• Перенос коммуникаций. Установленных при строительстве;
• Строительство и оборудование мансарды;
• Перепланировка квартир на разных этажах в многоэтажное жилое помещение.

Подобные конструкции и переделки всегда затрагивают несущие конструкции дома, а значит возрастает риск для жизни и здоровья других собственников и жильцов.

Для получения разрешения потребуется грамотный проект, который лучше заказать в специализированной компании и независимая оценка пожарного риска. Оценку могут сделать только лица, включенные в реестр МЧС.

Самый популярный и трудосогласуемый проект — утепление балкона или лоджии дополнительной стяжкой пола, которая утяжеляет конструкции и может привести к обрушению, а также установка многокамерных стеклопакетов, что влияет на вентиляцию наружных стен и появление «парникового» эффекта.

Все перепланировки нужно оформлять документально, так как при последующей продаже квартиры у покупателей возникнут проблемы с оформлением права собственности, а банки откажут в выдаче кредита.

Перепланировки «вне закона»

Перепланировки, которые нарушат безопасность дома или ограничивают доступ к инженерным сооружениям, запрещены, как бы это функционально и красиво ни было.

К запрещенным проектам относят:

• Перенос кухни или санузла на второй уровень, над жилыми помещениями;
• Объединять кухню с другими помещениями, если проведен газ;
• Объединять балкон и выводить на него центральное отопление;
• Присоединить к квартире часть крыши или подвального (в том числе технического) помещения;
• Снос несущих стен и организация в них любых проемов, независимо от площади;
• Демонтаж или изменение размеров вентиляционной шахты.

Для каждого конкретного дома существует перечень запрещенных трансформаций, ознакомится с которым можно в БТИ.

Получение разрешения

Для получения разрешения на перепланировку нужно предоставить согласие всех собственников.

Не оформляется отдельным документом – каждый должен поставить подпись под заявлением в МФЦ, а при отсутствии возможности присутствовать при сдаче документов оформить доверенность представителю.

Если квартира куплена в браке, но собственность оформлена на одного супруга узаконить перепланировку можно, согласие супруга в пакет документов не входит. Обязать по решению суда родственников согласиться на перепланировку тоже нельзя, суд не поддерживает изменения, которые не считает жизненно важными.

Планируя изменение площади и форм комнат, человек не знает какие конструкции учтены в проекте дома. Если при сносе части несущей стены просядет плита под квартирой или при неправильной герметизации вентиляционной шахты плесень появится по стояку на нескольких этажах – разрешение на перепланировку не выдадут.

В каждом муниципалитете разработаны Постановления, которые регламентируют требования к переустройству и перепланировке.

Дополнительно разработаны нормативные акты, дополняющие друг друга – своды правил по строительству и проектированию, технические регламенты и требования и т.д.

Правила проведения работ

Правила проведения работ предусматривают поэтапное их выполнение:

1. Заполнение заявления и сбор необходимых бумаг.
2. Осмотр квартиры специалистами технических и надзорных органов, застройщиком.
3. Составление и подписание акта технического осмотра.
4. Подготовка ответа по заявлению – разрешение или мотивированный отказ.
5. При положительном решении заключение договора на подготовку проектной документации.
6. Получение разработанного проекта.
7. Найм подрядчика и выполнение строительных работ.
8. Оформление документов для технадзора.
9. Осмотр комиссией результатов перепланировки и оформление акта приема помещения.
10. Получение нового технического паспорта и регистрация изменений в Росреестре.

Легализация и регистрация изменений в квартире

Перепланировку можно оформить 2 способами:

1. Получить техническое заключение о безопасности проведенных работ, оформить новый технический паспорт помещения и заплатить штраф за перепланировку без разрешения.
2. В техническом паспорте будет подробно указано, что поменялось от типовой планировки красными линиями. Для оформления заключения запрашивают сначала акт на ранее выполненные и несогласованные работы, после чего проектное бюро сформирует заключение о безопасности проведенных работ.
3. Зарегистрировать проект перепланировки квартиры. Не афишировать, что стены уже снесены, а сдать на регистрацию проект. Инженеры надзорных органов просчитают уровень безопасности и степень риска, оформят заключение. По итогам рассмотрения проекта Жилинспекция выдаст разрешение. Штрафа в таком случае не будет.

Документы, чтобы узаконить перепланировку

Для признания перепланировки законной понадобятся документы:

1. Паспорта собственников.
2. Доверенность представитель, заверенная нотариально (при отсутствии одного из собственников).
3. Технический паспорт. Если квартира в новостройке и документ не готов, требуется его оформление.
4. Проект перепланировки.
5. Техническое заключение проектной организации о безопасности.
6. Справка из служб, контролирующих состояние газопровода, при переносе газовой плиты.
7. Расчет пожарного риска (может быть включен в проект).
8. Решение членов жилищного кооператива, при изменении мест общего пользования.
9. Заявление на выдачу разрешения (можно скачать с официальных источников или заполнить при обращении в МФЦ).

Выписку ЕГРН или свидетельство о праве собственности не нужно предоставлять с 01.01.2019 года по объектам, которые уже включены в реестр.

Заключение организации по охране исторического наследия и памятников архитектуры, если дом относится к такой категории также отменено после введения поправок к Жилищному кодексу.

Для получения разрешения на перепланировку в новостройке:

• договор долевого участия (ДДУ);
• акт приема-передачи квартиры;
• копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• согласие застройщика на проведение капитального ремонта и подтверждение о выполнении заявителем всех обязанностей по ДДУ;
• справка о присвоении дому адреса;
• свидетельство о совпадении почтового и официального адресов.

После регистрации права собственности регистраций происходит по пакету документов для домов, уже указанных в реестре.

Если квартира в ипотеке все изменения проводятся после получения письменного согласия банка.

Документы для перепланировки сдают через МФЦ или на сайте администрации города, если услуга предусмотрена. Юридические лица, собственники квартир обращаются непосредственно в Жилинспекцию.

Важно отличать проект перепланировки от рабочего проекта. Первый нужен — для получения разрешение и его готовит проектное или архитектурное бюро, второй – подрядчик, который фактически будет выполнять работы. Строительная организация может вносить незначительные корректировки, по сравнению с проектом. Например, замена материалов или изменение площади теплого пола, смещение проема на несколько сантиметров и др.

Требования к проекту:

• Минимальное количество информации, для четкого понимания изменений, которые нужно согласовать;
• Оформление по форме, утвержденной законодательством;
• Наличие необходимых разделов и чертежей.

При несоответствии требованиям проект не будет рассмотрен.

Объем проекта зависит от объема планируемых работ по перепланировке и включает целый пакет бланков (разрешения от коммунальных служб, пожарной инспекции, СЭС).

Таблица – Состав и содержание проекта и приложений

Наименование разделаСодержание Описание данных жилого помещенияТитульный лист с эскизом и перечнем приложенных документов. Согласно ГОСТ 21.101-97. Каждый другой лист – приложение к проекту Пояснительная запискаУказана цель планировки и список работ для ее реализации Текущее расположение комнатВыдается в БТИ План квартиры после перепланировкиПредставлена схема со всеми изменениями, перечень строительных материалов и работ, толщина возводимых конструкций

После окончания ремонта с подрядчиком и проектным бюро подписывают акты:

• На гидроизоляцию полов в санузле и кухне;
• Об уровне шумоизоляции полов, при стяжке площадью более 3 кв. м.;
• На усиление несущих конструкций, если в процессе перепланировки предполагалась их модификация.

После завершения всех, указанных в проекте работ оставьте заявку на вызов инспектора с инспекции и БТИ.

Стоимость и сроки оформления согласования

Услуги муниципальных организаций не предоставляются бесплатно.

Ориентировочный перечень расходов:

• Госпошлина за изготовление технического паспорта с новой планировкой;
• Судебные расходы и штраф. Если планировка была выполнена без разрешения, при необходимости оплата услуг юристов и архитекторов;
• Оплата проекта перепланировки.

Таблица – Перечень услуг при согласовании перепланировке

НаименованиеЦена, тыс. руб. Консультация1,5-2,8 Получение документов в БТИ3-7,5 Разработка проекта3-15 Решение по заявлению12-30 Согласование проекта5 Монтаж/демонтаж 1 стены20-25 Получение разрешения через судОт 25 Услуги посредников30-50

Размер затрат зависит от масштабов изменений и ориентировочно определяется в диапазоне 2 000 — 100 000 рублей.

Согласование перепланировки проводят поэтапно, в следующие сроки:

• Оформление документов в СЭС, Пожарном надзоре и других инстанциях – 15-20 дней;
• Получение справок от УК, ЖЭК и др – 10 дней;
• Приезд комиссии на осмотр – 10 дней с момента подачи заявления;
• Рассмотрение заявления и принятие решения – 45 дней;
• Выдача разрешения – 3 дня.

Общий срок – 2,5-3 месяца. Срок действия разрешения – 1 год.

Штрафы за незаконную перепланировку

Нарушение строительных норм может привести к человеческим жертвам. Изменять конструктивные элементы без разрешения, по принципу «никто не узнает» опасно для «архитектора» и окружающих. Примеров много и, к сожалению, ежегодно люди гибнут из-за чьих-то «хотелок». Выбор, Санкт-Петербург, Москва, Краснодар – обращение домов и этажей уносит от 5 человек.

Технадзор о перепланировке может узнать несколькими способами:

• Собственник помещения или архитектор по его просьбе уведомили лично;
• Соседи пожалуются в Жилинспекцию на постоянный шум и подозрения, что несущие стены деформируют. Появление трещин в стенах и т.д.;
• Сантехник или представитель УК или ТСЖ, которые после посещения квартиры увидели серьезные нарушения

Попасть в квартиру представители надзорных органов могут при добровольном предоставлении собственником доступа или по решению суда.

Размер штрафа в таком случае определяется тяжестью состава преступления. Минимальный сумма – 2 500 руб. и за самоуправство по ст. 19.1 КоАП 300 руб. Дополнительные расходы – восстановление конструкций в соответствии с нормативами в установленный срок. При наличии ущерба у соседей – компенсация им стоимости ремонта.

На должностных лиц – санкции 4 000 рублей, юридических – 50 000 – 300 000.

Штраф может взиматься многократно.

При отказе от выполнения постановлений Жилинспекции, при последующем обращении в суд квартиру могут отобрать и продать с торгов, с дисконтом до 30%. В Жилищном кодексе данная норма прописана. Виновное лицо получит на руки разницу, после вычета расходов на восстановление помещения к исходному состоянию.

Например, рыночная стоимость квартиры 4 100 000 руб. Перепланировка без разрешения: объединен балкон с кухней, стоимость на восстановление стены и коммуникаций составляет 300 000 руб.. На торгах квартиру купили за 3 500 млн. руб, на руки собственник получит: 3 500 – 300 = 3 200.

Негативные последствия перепланировки отразятся при последующей продаже квартиры. При покупке ее в кредит, покупатель потребует план БТИ. Наличие расхождений потребует их устранение, а значит цена квартиры станет ниже.

Если планировка запрещенная, то продать ее можно будет только за наличный расчет с большой скидкой, так как потраченные деньги на «уникальные дизайнерские идеи» не окупятся.

Законодательная база

Нормативная база при перепланировке жилых помещений:

• Жилищный кодекс РФ;
• ФЗ № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»;
• Постановления Госстроя № 170 от 27.09.2003 и администрации города;
• СанПиН, СНиП, ГОСТ, ТУ;
• Строительные нормативы, утвержденные на территориальном уровне.

При отсутствии предварительного согласования перепланировки с компетентными организациями статьей 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрен штраф.

Советы юристов

К советам и консультациям юристов прибегаю при незаконной планировке или отказе в выдаче разрешения.

До заключения сделки перед покупкой квартиры проверять законность планировки на сайте rosreestr.net/proverit-kvartiru.

При выявлении незаконной планировке, например, после вступления в наследство, получите разрешение, выполнив стандартные этапы.

При разногласиях с органами местной власти или БТИ обратитесь за решением отдельных вопросов, если они возникнут. При отказе — основание для обращения в суд ст. 29 ЖК РФ.

К исковому заявлению прикладывают:

1. Отказ БТИ.
2. Старый и новый технические паспорта.
3. Планы квартир соседей выше и ниже этажами.

После назначения судом строительно-технической экспертизы в течение 30 дней придет решение. При отказе – можно обратиться с апелляцией, но если будет доказано изменение несущих стен – никто никогда не согласует перепланировку, даже самый профессиональный юрист.

Заключение

Квартира должна быть уютной, а ее площадь максимально полезной и неважно каким способом этого добиться – грамотным дизайном, обустройством или перепланировкой. В идеальном варианте – сначала разрешение, потом действия. В реальном – наоборот.

Правила перепланировки – безопасность и соответствие санитарным и строительным требованиям, с обязательным соблюдением прав соседей. Мнение о высокой стоимости и длительности получения разрешения до начала работ преувеличено.

Если, все же сначала сделали, а потом подумали, сразу начните оформлять документы на реализованные идеи, чтобы исключить неожиданные ситуации, дополнительные расходы, риски появления угрозы для жизни людей.

Источник: whiteprofit.ru